Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Как снизить ежемесячный платеж до оформления ипотеки?
Сумма ежемесячного платежа зависит от общей суммы кредита, процентной ставки, первоначального взноса и срока кредита.
Процентную ставку можно снизить с помощью участия в льготных ипотечных программах или поиска кредита с наиболее оптимальными условиями.
Постарайтесь внести максимальный первоначальный взнос. Если в вашей семье появились дети, в этом может помочь использование материнского капитала. Это позволит снизить общую сумму долга и ежемесячный платеж.
Какие документы потребуются для оформления ипотеки?
Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.
В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:
- паспорт;
- второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
- документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
- документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
- документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника
накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Шаг 1. Подбираем банк
Сначала нужно понять, на что можно будет рассчитывать при покупке. Для этого необходимо предварительно выбрать желаемый вариант квартиры. Речь не идет о конкретной сделке. На этом этапе достаточно проанализировать рынок и определить среднюю цену на подходящее по основным параметрам жилье.
Необходимо выбрать один (или несколько банков), предлагающих ипотечное кредитование на вторичное жилье и сравнить условия. На сегодняшний день в списке наиболее привлекательных вариантов первыми строчками стоят:
- Альфа-Банк с займами на жилье по 8,4% годовых;
- Росбанк с ипотечной ставкой в 8,7%;
- ВТБ с переплатой в 10,4% годовых;
- Открытие со ставкой по кредиту на вторичку в 10,79%.
Перед покупкой я изучила в интернете советы, как не остаться с неподъёмной ипотекой и без денег. Какие-то мне подошли, какие-то — нет.
- Накопить финансовую подушку безопасности. Вариант не для меня. Мне кажется, это долго и странно. Накопленные полмиллиона хочется внести за ипотеку, чтобы уменьшить долг, а не хранить на всякий случай. Но многие финансовые консультанты со мной не согласны.
- Иметь вторую работу. Такой вариант означает, что я буду постоянно работать только на ипотеку. Посвятить жизнь работе и кредиту полностью я не готова.
- Иметь план на случай сокращения. Это мой рабочий вариант. Ещё до подписания ипотечного договора я решила, что если с работой будет совсем плохо, то устроюсь официанткой или хостес в ресторан. Можно зарабатывать около 50 000 рублей в месяц — значит, смогу выплачивать ипотеку.
Помните: если проблемы с деньгами всё-таки будут, стоит обратиться в банк за помощью. Банкам невыгодно, чтобы клиент становился банкротом, скрывался и не возвращал долг. Поэтому, если ипотечный платёж стал неподъёмным, попросите предоставить вам кредитные каникулы или пересмотреть размер платежей на какое-то время.
Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.
Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.
Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.
Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:
- иметь гражданство РФ;
- быть старше 21 года;
- быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
- иметь безукоризненную кредитную историю;
- работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.
Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:
- размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
- процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
- период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
- сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с материнским капиталом
Допустимо ли использование средств материнского капитала для участия в долевом строительстве? На сегодняшний день ограничений на данный вид применения сертификата не существует.
Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку с привлечением маткапитала возможна при соблюдении нескольких условий:
- на момент приобретения квартиры ребенку, после рождения которого родители получили сертификат, должно исполниться три года. В противном случае маткапитал при покупке за наличные деньги не может быть учтен;
- покупка квартиры по ДДУ с использованием средств материнского капитала допустима только при получении ипотеки.
Сколько оформляется и одобряется ипотека?
При выдаче ипотеки банк руководствуется собственными регламентами. Весь период условно делится на несколько промежутков:
- рассмотрение заявки (от недели до двух месяцев) – происходит проверка платежеспособности заемщика;
- подбор вариантов для покупки квартиры (может достигать трех месяцев) – зависит в основном от расторопности самого заемщика и наличия всех необходимых документов на квартиру у продавца;
- подготовка документов – получение отчета оценщика (около четырех дней), выписки из ЕГРН, справок об отсутствии задолженностей, при необходимости разрешение органов опеки и т.д.;
- рассмотрение банком представленных документов (до пяти дней);
- оформление кредитного договора, договоров страхования и договора сделки купли-продажи (в течение одного дня). При необходимости нотариального удостоверения сделки прибавляем еще несколько дней;
- государственная регистрация перехода права собственности и ипотеки (3-7 рабочих дней).
Подводные камни при покупке квартиры в ипотеку
Оформление покупки жилья с ипотечным займом влечет за собой дополнительные расходы, о которых банк не всегда открыто говорит. На что следует обратить внимание:
- Низкий размер первоначального взноса. Под выгодным заниженным предложением может скрываться процент за использование ипотечных средств чуть выше, чем у других банков.
- Комиссия банка за услуги. Это может быть взимание платы за выдачу кредита, выпуск банковской карты и иные действия.
- Оценка только у тех, кого укажет банк. Услуги таких оценщиков, аккредитованных банком, могут оказаться выше, но других банк может не принять.
- Ограничение заемщика в правах. Читайте кредитный договор внимательно до подписания. В тексте может содержаться условие, по которому будет невозможно досрочно погасить ипотеку и т.д.
- Риски по залоговому имуществу. В силу обстоятельств залоговое имущество может сильно пострадать или быть утраченным. В этом случае банк может потребовать обеспечить кредит другим или досрочно погасить ипотеку.
- Иски третьих лиц в отношении залоговой квартиры банки не интересуют. Имущество так и останется в залоге, если даже и вернется к прежнему владельцу. Но заемщику уже не вернутся ни часть выплаченной стоимости за жилье, ни проценты по ипотеке.
Налоговый вычет при покупке квартиры в 2023 году также доступен для получения как за квартиру, так и за выплаченные проценты по ипотеке. Максимальная сумма налогового вычета на одну квартиру составляет 300 000 рублей, а на выплаченные проценты — 450 000 рублей, что в сумме составляет 750 000 рублей. При этом положенная вам сумма рассчитывается исходя из установленных лимитов, которые составляют 2 500 000 рублей на квартиру и 3 750 000 рублей на проценты по ипотеке.
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо иметь официальное трудоустройство и отчислять государству 13% налога на доход. Если квартира приобретается в новостройке, то право на налоговый вычет появляется после подписания акта приема-передачи.
Список документов на налоговый вычет:
- справку 2-НДФЛ;
- договор на покупку квартиры (ДДУ или ДКП);
- кредитный договор;
- справку об уплаченных процентах по кредиту;
- копии квитанций об оплате недвижимости;
- заявление на возврат денег с реквизитами банковского счёта.
Шаг 1. Выбирайте подходящую недвижимость
Ключевое слово тут именно «подходящая». Ввязываясь в долгосрочный кредит (а срок ипотечного кредита может доходить до 15-20 лет), стоит учитывать и предположительное увеличение размеров семьи (имеется в виду рождение детей), и изменение имущественного положения (декрет одного из супругов), и невозможность продать квартиру, которая находится в ипотечном кредите. Ведь от непродуманности решений и возникает то самое ощущение кабалы, которое портит и порой даже напрочь стирает все положительные эмоции от факта покупки квартиры.
Вот почему, к примеру, молодой семье стоит задуматься: брать ли сразу после свадьбы, когда подаренные финансы позволяют, однокомнатную квартиру в ипотеку где-то на окраине столицы или, насобирав годик-второй на первоначальный взнос, вести поиск двухкомнатной и в районе с более развитой инфраструктурой.
Помните, что любая покупка недвижимости влечет за собой дополнительные расходы:
- если жилье располагается в строящемся доме, то следует понимать, где Вы будете жить до момента сдачи его в эксплуатацию;
- если жилье располагается во вторичном фонде, то следует уточнить, согласны ли продавцы ждать, пока будет оформлена ипотека (а это процесс не одного дня, а как минимум нескольких недель) и в каком виде (наличными или на счет) готовы получать оплату;
- покупка любой квартиры априори влечет за собой ее ремонт. Только в случае с новостроем он будет проводиться дольше и потребует больше денег, а в случае со вторичным рынком будет, скорее всего, косметическим и более скромным.
Шаг 2. Выбирайте финансовое учреждение (банк) и ипотечную программу
После того, как жилье подобрано, можно заниматься подбором банка и конкретной ипотечной программы. Повторимся: этот шаг было бы желательно проводить параллельно с шагом 1, чтобы понимать, подходит ли та или иная квартира под Ваши финансовые возможности. Однако многие моменты можно начать изучать уже в момент подбора квартиры. И тут следует избегать следующих ловушек.
Во-первых, Вам могут предложить оформить квартиру в каком-то банке, с которым сотрудничает строительная компания. Обычно такие программы сопровождают покупку жилья на первичном рынке. Дескать, наш банк предложит Вам лучшие условия. Не поленитесь сравнить эти условия с другими предложениями финансового сектора. Если они действительно выгодные, то дополнительно проверьте их на наличие скрытых комиссий – например, за обслуживание счета или банковские услуги.
Во-вторых, если строительная компания настаивает на том, что финансировать ипотеку может только их банк-партнер, а ни с кем другим Вы не можете заключать договор, то стоит от таких предложений отказаться. Застройщикам обычно все равно, от кого поступят деньги, — главное, чтобы они зашли в полном объеме. А подобная заинтересованность всегда подозрительна.
В-третьих, при оформлении ипотеки следует учесть, что супруга через год-два может уйти в декрет в связи с рождением детей, а значит, доход стремительно упадет, а расходы увеличатся, что приведет к снижению работоспособности, и увеличить срок ипотеки, чтобы снизить ежемесячную нагрузку.
Какие критерии принятия решения следует узнавать в финансовом учреждении и сравнивать между собой?
- Годовая процентная ставка. Учитывая высокую стоимость жилья, даже несколько десятых процента может вылиться в 10 долларов ежемесячной оплаты процентов, а разница между 10% и 11% за год при сумме кредита в 50 тыс. долларов США составит 600 долларов. Собственно, чем ниже процентная ставка, тем лучше. Кстати, если у Вас положительная кредитная история, то Вы можете претендовать на пониженные проценты.
- Сумма первоначального взноса. Некоторые банки не требуют ее вообще. И это понятно – чем больше сумма кредита, тем больше денег в качестве оплаты процентов получит финансовое учреждение. С другой стороны, наличие первоначального взноса дает банку понимание Вашей платежеспособности. Так что 10-30% стоимости квартиры все равно придется иметь.
- Срок кредита. Чем он больше, тем меньше ежемесячная нагрузка, но тем больше будет переплата, ведь проценты платятся с остатка кредита. Соответственно, чем меньше срок, тем дешевле в итоге Вам выйдет квартира и тем больше будет ежемесячный платеж. Выбор делать Вам.
После того, как Вы выберете кредитные условия, начните внимательно изучать договор. Обращайте внимание на те моменты, где написано, может ли банк самостоятельно, в одностороннем порядке менять кредитный процент. Если Вам самому сложно самостоятельно понять все нюансы, обратитесь за помощью: сначала к банковскому работнику, а потом – к знакомому независимому юристу, который сможет прочитать договор и выявить все риски на профессиональном уровне.
Учитывайте тот факт, что принятие банком решения о выдаче ипотечного кредита принимается не за один день, — процесс может достигать 14 календарных дней, однако в большинстве случаев составит 3-5.
Какие документы нужны для оформления ипотеки в новостройке
Если ипотека оформляется в партнерском банке (в большинстве случаев так и есть), то документы от застройщика не понадобятся, т.к. они и так уже есть в банке.
Стандартный набор документов для ипотеки
- Заполненная анкета банка;
- Паспорт и СНИЛС;
- Справка 2-НДФЛ (или справка по форме банка);
- Трудовая книжка (заверенная работодателем копия);
- Копия трудового договора.
Может понадобится
- Свидетельство о смене имени/фамилии/отчества;
- Брачный договор или соглашение о разделе имущества;
- Документ, подтверждающий родство Заемщиков (свидетельство о рождении/усыновлении и т.п.);
- Справка, подтверждающая назначение пенсии или пенсионное удостоверение;
- Справка о размере пенсии из Пенсионного фонда РФ.