Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Турция-2023: гражданство и рынок недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоимость недвижимости в Турции зависит от ее месторасположения. Объекты, которые находятся в непосредственной близости к курортным зонам, центрам крупных городов, оцениваются выше, чем те, что были построены в пригороде или на окраинах.
Цены на турецкую недвижимость
| Город | Примерная минимальная стоимость, € | |
| Квартира | Вилла | |
| Анкара | 54 000 | 178 000 |
| Стамбул | 32 500 | 190 000 |
| Анталия | 54 000 | 115 000 |
| Бурса | 69 390 | 110 000 |
| Коджаэли | 59 000 | 159 000 |
| Трабзон | 74 000 | 130 000 |
| Алания | 53 600 | 90 000 |
| Мерсин | 68 500 | 174 000 |
Покупателю следует подготовить деньги не только для покупки недвижимости в Турции, но также для уплаты сопутствующих услуг, налогов и госпошлин.
Какую турецкую недвижимость может купить иностранец
Согласно закону «О земельном кадастре» иностранцы могут купить недвижимость в Турции площадью до 30 Га и не более 10 % площади района, в котором она находится. Также не допускается приобретение квартиры или дома вблизи военных объектов.
Соискатели могут рассматривать для покупки следующие виды недвижимости в Турции:
- Апартаменты. Стандартные квартиры в многоэтажных домах, оборудованные всей необходимой техникой и мебелью. Подходят для лиц, которые только решили переехать в страну и не ориентируются, где лучше искать все для обустройства жилья.
- Пентхаус. Двухэтажные апартаменты, расположенные на последних этажах многоквартирных домов. Чаще всего пентхаусы встречаются в элитных жилых комплексах, на крышах которых есть бассейны или просторные террасы.
- Дуплекс. Двухуровневая квартира, распложенная на любом этаже многоэтажного дома, кроме последнего (без доступа на крышу).
- Вилла. Отдельно стоящий дом, который рассчитан на проживание одной семьи. На территории виллы чаще всего есть передний и задний двор, парковочное место на 1–2 автомобиля и иногда предусмотрен бассейн. Дом можно приобрести в черте города недалеко от многоэтажных жилых комплексов или в пригороде. Чаще всего виллы строятся в элитных коттеджных поселках с охраняемой территорией.
- Таунхаус. Дом, разделенный на две части и рассчитанный на проживание двух семей. Главная особенность таунхаусов состоит в том, что соседи не встречаются друг с другом так как имеют отдельный вход, двор и даже бассейн.
- Земельный участок. Приобретается для постройки собственного дома или ведения фермерской деятельности. Земельные участки чаще всего распложены в сельской местности, а их цена напрямую зависит от расстояния до ближайшего крупного населенного пункта или моря.
Краткая сравнительная характеристика недвижимого имущества, которое могут купить иностранцы, указана в таблице ниже.
| Тип недвижимости | Примерная площадь, м2 |
|---|---|
| Апартаменты | 41–59 |
| Пентхаус | 110–215 |
| Дуплекс | 100–199 |
| Вилла | от 60 |
| Таунхаус | 150–250 |
| Земельный участок | 500 |
Большинство иностранных инвесторов выбирают недвижимость в южных регионах страны поближе к побережью Средиземного моря. В Анталии, Алании, Сиде можно приобрести апартаменты на территории курортных жилых комплексов с бассейнами, мини-аквапарком и саунами на территории. Эти города популярны среди туристов из Украины и России, поэтому квартиры под сдачу легко окупятся через несколько лет. Южный берег Турции также выбирают иностранцы, которые ищут варианты для постоянного проживания.
Недвижимость под аренду часто покупают в Анкаре или в Стамбуле. В этих городах есть возможность сдать жилье на длительный срок, получая стабильную ежемесячную прибыль. В Мерсине, который расположен на юго-восточном побережье, можно приобрести недорогую недвижимость в Турции. Средняя цена квадратного метра составляет 500-700 EUR.
Юго-западный регион также пользуется популярностью, но квартиры здесь продаются по более высоким ценам. На побережье Эгейского моря иностранцы чаще всего выбирают апартаменты или дома в Мармарисе, Бодруме, Дидиме. В этих регионах много безветренных бухт для пляжного отдыха, местных достопримечательностей и лесных массивов, что привлекает европейцев.
Цены турецкой недвижимости
Средняя стоимость жилых и коммерческих объектов:
| Виды недвижимости с ремонтом | Диапазон цен, USD |
|---|---|
| Однокомнатная квартира в регионе Анталия, 50 м2 | 30 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Бодруме или Мармарисе, 50 м2 | 58 000–65 000 |
| Однокомнатная квартира в Мерсине, 60 м2 | 31 000–40 000 |
| Дом в провинции Анталия, от 200 м2 | От 70 000 |
| Коммерческое помещение в Алании, от 50 м2 | От 80 000 |
Несмотря на то, что рост цен в 110% в 2022 году обеспечили геополитические события, по оценкам аналитиков, рынок продолжит расширяться. Тренд начался еще в 2020, когда был зарегистрирован самый высокий всплеск покупки резидентской недвижимости, поэтому есть все основания полагать, что рост продолжится. По прогнозам, к 2027 рынок увеличится более, чем на 8%. Вместе с этим растет объем иностранных инвестиций, который подталкивает цены.
Апартаменты или дом в Турции открывают множество возможностей для иностранцев.
- Причина №1 — Снижение расходов «на жизнь»
Граждане европейских стран, в частности Бельгии, Великобритании, Франции и Германии часто выбирают это направление ради снижения стоимости жизни. Счета на воду, затраты на страховку, коммунальные и муниципальные выплаты, налоги в разы меньше, чем даже в самых недорогих странах ЕС. Так, например, налог на владение недвижимости в Алании составляет €20 в год, что в 20-30 раз ниже, чем в среднем по Европе. Также снижаются расходы на продукты, одежду и другие бытовые потребности.
- Причина №2 — Комфортный климат
Средиземноморский климат – один из главных бонусов, который отмечают иммигранты из России. Жаркое лето и мягкая зима позволяют комфортно жить, поэтому многие иностранцы выбирают турецкое побережье.
- Причина №3 — Рентабельность инвестиций
Турция – выгодное направление для инвестиций в недвижимость для аренды. Годовой доход от сдачи апартаментов на побережье составляет от 5% до 10% от их стоимости. В Стамбуле показатели ниже – 2-4%. Однако при расчетах стоит учитывать и общий рост цен: средние показатели – по 15-25% в год.
- Причина №4 — Возможность получения ВНЖ и гражданства
Квартира или дом в собственности дает право получить ВНЖ или гражданство, в зависимости от объемов инвестиций. Турецкий паспорт предоставляет право безвизового въезда в 110 стран, включая Японию и Южную Корею. Еще одно преимущество – упрощенное получение бизнес-визы Е-2, позволяющее переехать и вести бизнес в США.
Как купить недвижимость в Турции
Покупка турецкой недвижимости проходит в пять этапов. Инвестор:
- Выбирает объект.
- Заключает предварительный договор с продавцом и вносит предоплату.
- Получает турецкий налоговый номер.
- Заключает основной договор купли-продажи и уплачивает оставшуюся стоимость недвижимости.
- Регистрирует право собственности на объект в земельном кадастре страны.
Выбор объекта. Чтобы инвестор смог принять участие в программе гражданства Турции, ему нужно купить объект, который еще не использовали для получения турецкого паспорта.
Предварительный договор. Инвестор заключает предварительный договор купли-продажи и вносит задаток от 1000 до 5000 $. В договоре прописывают данные об участниках сделки и объекте недвижимости, цену, сроки и условия оплаты, обязанности сторон.
По условиям программы гражданства продавец должен быть турецким физическим или юридическим лицом.
Открытие банковского счета. Для регистрации недвижимости и открытия банковского счета инвестор без ВНЖ в Турции должен встать на налоговый учет и получить местный ИНН.
Заявление на получение ИНН подают в районное отделение налоговой, процедура занимает несколько минут. Чтобы получить ИНН, инвестору не нужно приезжать в Турцию — встать на налоговый учет можно по доверенности.
Основной договор. Инвестор заключает основной договор купли-продажи и переводит деньги на счет продавца. Недвижимость по программе гражданства оплачивают в долларах США.
Регистрация недвижимости. В Турции действует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государство в лице земельного кадастра оформляет документы и вносит запись о собственности в государственный реестр.
Инвестор подает документы в земельный кадастр и получает ТАПУ — акт регистрации. Это аналог упраздненного в России свидетельства о праве собственности. Также инвестор должен получить сертификат пригодности и оценку недвижимости, которые подтверждают соответствие объекта условиям программы гражданства.
Документы на недвижимость, которые необходимы для получения гражданства Турции:
- акт регистрации недвижимости в земельном кадастре — ТАПУ;
- сертификат пригодности от Министерства окружающей среды и городского развития;
- отчет об оценке недвижимости от компании с лицензиями Агентства банковского регулирования и надзора (BDDK) и Совета по рынкам капитала (SPK).
Процедура покупки и стоимость оформления
Процедура покупки недвижимости в Турции состоит из нескольких этапов:
- Выбор подходящего объекта.
- Подготовка и подписание договора, внесение задатка.
- Оформление документов на сделку.
- Внесение оплаты.
- Переоформление права собственности и турецкого Титула.
- Заключение договоров на предоставление коммунальных услуг.
В течение сделки купли-продажи иностранному покупателю понадобится соблюсти юридические требования, такие как:
- оформление обязательной страховки от землетрясений DASK;
- получение индивидуального налогового номера (ИНН) в налоговом управлении;
- оплата всех пошлин и налогов, сопровождающих процедуру приобретения турецкой собственности.
Тенденции на рынке недвижимости Турции
- Ориентация турецких застройщиков на российского потребителя;
- Разработка интересных инвестиционных проектов для российского рынка;
- Увеличение строительства малометражных (по турецким нормам) квартир, соответствующих спросу российского потребителя на курортную недвижимость;
- Строительство малоэтажных квартирных зданий в охраняемых комплексах с развитой инфраструктурой (сауна, бассейн, теннисный корт, видеонаблюдение);
- Строительство коттеджных комплексов на территории благоустроенных пятизвёздочных отелей, включающих весь спектр туристических услуг;
- Предоставление условий беспроцентной рассрочки на 12-18 месяцев;
- Создание компаний по управлению недвижимостью с предоставлением спектра послепродажных услуг;
- Интерес турецкого населения работающего в сфере туризма и недвижимости к изучению русского языка славянской культуры.
Сколько можно заработать на турецкой недвижимости?
По словам Кричевского, если покупать турецкую недвижимость для сдачи в аренду, можно рассчитывать на доходность 4-8% годовых в зависимости от заполняемости и сезонного фактора.
Достаточно популярна схема с покупкой новостроек с последующей перепродажей. Она может принести до 100% прибыли (в зависимости от того, насколько грамотно подобрана локация).
«Темпы роста цен на недвижимость в Турции в последние полтора года схожи с российскими. В стране, несмотря на все негативные политические факторы, активно развивается экономика, и большую прибыль могут принести как небольшие квартиры, так и пентхаусы с виллами, которые, к слову, по стоимости схожи с московскими двухкомнатными квартирами. Это неплохой вариант как для инвестиций или арендного бизнеса, так и для сезонного отдыха или последующего переезда на ПМЖ», — считает эксперт.
За что еще нужно заплатить, покупая недвижимость в Турции
Помимо стоимости самой покупки покупатель оплачивает некоторые налоги и пошлины.
| Статья оплат | Процент от сделки |
| Налог при регистрации права собственности | до 4% |
| Нотариальные услуги по заверению договора для строящегося объекта | 1% |
| Услуги риелтора (при участии такого) | 3% |
Покупка квартиры в Турции: плюсы преобладают над минусами
Несмотря на то что вопрос выбора страны для проживания индивидуален, некоторые факторы определённо относятся к положительным. Например, относительно Турции это:
- Близость Средиземного и Чёрного морей;
- Тёплый климат;
- Экзотика, самобытность культуры;
- Получение вида на жительство при покупке недвижимости;
- Высокий уровень жизни;
- Доступность всех необходимых товаров и услуг;
- Бесплатное общешкольное образование для детей, чьи родители имеют ВНЖ;
- Хорошая экология;
- Высокий уровень развития медицины;
- Доступные цены на жильё;
- Возможность оформить рассрочку или кредит под выгодный процент на покупку;
- Возможность зарабатывать на недвижимости, сдавая её в аренду многочисленным туристам.
Покупка недвижимости в Турции для граждан России: основные ограничения
На сегодняшний день для россиян не существует каких-либо ограничений на покупку недвижимости в Турции. Однако стоит учитывать небольшие исключения касательно иностранных покупателей, в том числе россиян.
- В особых районах Турции, которые являются стратегическими или военными объектами этой страны, приобретение жилья гражданами других стран находится под запретом. Прибрежные зоны Черного моря являются запретными для россиян и граждан Украины для покупки недвижимости.
- Иностранцы имеют право приобрести и зарегистрировать в государственном реестре только один объект.
- Важным нюансом для россиян является тот факт, что они не имеют право наследовать недвижимость в Турецкой Республике, если отсутствует завещание.
Нюансы при покупке недвижимости в Турции
При покупке недвижимости в Турции иностранцу следует знать некоторые чисто местные нюансы. Иногда покупателю демонстрируется слишком низкая цена, на которую он может «клюнуть», посчитав, что ему предложили большую скидку. Но, скорее всего, это только лишь первый вклад, а позже придется доплачивать полную стоимость, поэтому на этом этапе следует быть внимательным. Также не следует верить утверждениям, что дом (или квартира) находится «в паре метров до центра города» — наверняка до него окажется не пара метров, а пара-другая километров, а то и больше. При осмотре объекта недвижимости нельзя лениться, надо осмотреть жилье полностью, заглянуть в каждый его уголок, проверить – нет ли дыр в полу, в стенах под шкафом, в потолке.
Особенно нужно проверять помещения на сырость, обязательно нужно спуститься в подвал, если он находится непосредственно под квартирой. Если удастся, то желательно поговорить с соседями – они много чего могут рассказать, поэтому, если вы не владеете турецким языком, то лучше прийти на осмотр с переводчиком. Но еще лучшим вариантом было бы обратиться в проверенное риелторское агентство, специалисты которого прекрасно знают, как подбирать своим клиентам недвижимость, и при этом не попасться даже на мелкое мошенничество со стороны продавца. Они же и проведут всю сделку от начала и до самого конца с наибольшей выгодой для покупателя. Главное, чтобы агентство было крупное и авторитетное – за свои деньги они стараются чисто по европейским нормам, нарабатывая себе высокую репутацию.
Если иностранец желает приобрести квартиру в Турции, он должен учесть еще некоторые, не менее важные факты. Стоимость объекта недвижимости, во-первых, зависит от этажа: ара-кат, средний этаж, всегда дороже первого или второго. Верхние этажи летом страдают от жары, а зимой — от протечки крыши. В Турции, если жилье не элитное, почему-то всегда экономят на качестве кровельных материалов.
Проблемой нижних этажей является сырость – турки не уделяют практически никакого внимания качественной гидроизоляции фундаментов. Минус покупки квартиры рядом с морем — возможная плесень, поэтому многие иностранцы удивляются, обнаруживая, что жилье у моря стоит дешевле, чем в отдалении от него. Исключение, опять-таки, составляет элитное, или вообще дорогое жилье, построенное по всем нормам. Если в квартире появились незваные гости — насекомые, их бесплатно травят муниципальные власти весьма оперативно, для этого надо всего лишь обратиться в администрацию. Турецкие власти очень боятся, что из-за насекомых может рухнуть туристический бизнес, поэтому ежегодно из бюджета на борьбу с этой проблемой выделяются большие средства.