Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Статья 77 Земельного кодекса. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
2.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
1. В Земельном кодексе РФ глава о землях сельскохозяйственного назначения неспроста располагается первой среди глав, посвященных отдельным категориям земель: сельскохозяйственные земли являются наиболее важными и самыми ценными среди всех земель.
В сельском хозяйстве земля выступает в качестве основного средства производства, при этом используется такое уникальное ее качество, как продуктивность — способность к воспроизводству сельскохозяйственных растений.
Соответственно, законодательством установлен ряд особенностей, связанных с охраной таких земель, порядком предоставления и изъятия участков из данной категории земель, перевода их в другую категорию, осуществлением сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.
Комментируемая статья не содержит детального определения земель сельскохозяйственного назначения; основной критерий отнесения земель к данной категории соответствует их основному целевому назначению — использование для нужд сельского хозяйства.
При этом точного определения сельскохозяйственных нужд, как и собственно сельского хозяйства, в законодательстве также не существует; сельскохозяйственным производством, согласно Федеральному закону от 29 декабря 2006 г.
N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» (в целях данного Закона), признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг.
Перечень продукции, относимой в соответствии с указанным Законом к сельскохозяйственной, утверждается Постановлением Правительства РФ.
Однако обычно в земельном законодательстве использование земли в сельскохозяйственных целях понимается шире: производство растениеводческой и животноводческой продукции любыми субъектами — и сельскохозяйственными организациями, и гражданами — и в любых объемах (в том числе если указанная продукция производится гражданами для собственного потребления), а также деятельность, обеспечивающая такое производство: например, сенокошение и пастьба скота, размещение сельскохозяйственных построек, подъездных путей, защитных лесонасаждений и т.п. В статье 78 комментируемого Кодекса указано более подробно, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Однако, как видим, исчерпывающего перечня таких целей не установлено, и установить их, видимо, невозможно, поскольку сельское хозяйство включает в себя многообразную деятельность — это и звероводство, и прудовое рыбоводство, и организация хранения производимой продукции, и ее первичной переработки, и многое другое.
Сельскохозяйственная деятельность может осуществляться не только на землях сельскохозяйственного назначения.
Так, например, земельные участки личных подсобных хозяйств делятся на приусадебные и полевые наделы (см. комментарий к ст. 78); первые находятся в черте населенного пункта, вторые — за этой чертой. Соответственно, данные земельные участки относятся к разным категориям земель и их правовой режим отличается.
На землях населенных пунктов — в городе, поселке, селе — в соответствии с градостроительными регламентами могут быть выделены территориальные зоны сельскохозяйственного использования, в которые входят, например, индивидуальные жилые дома с участками личных подсобных хозяйств, коллективные огороды, земельные участки расположенных на территории населенного пункта сельскохозяйственных организаций.
Главный принцип, по которому названные земли отделяются от земель сельскохозяйственного назначения, — это их нахождение в пределах границы населенного пункта, на что указано и в п. 1 комментируемой статьи. Согласно п. 2 ст.
83 ЗК РФ границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий; они не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам.
Использование земельных участков в сельскохозяйственных целях на иных кроме сельскохозяйственного назначения категориях земель носит второстепенный по отношению к основному целевому назначению той или иной категории и чаще всего временный характер.
Так, земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (п. 11 ст. 85 ЗК РФ). Земли промышленности и иного специального назначения могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства (п. 6 ст. 87 ЗК РФ). На полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта свободные земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования (подп. 3 п. 2 ст. 90 ЗК РФ), при этом в границах охранных зон в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление распашки земли и выпаса скота .
Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельхозназначения – это земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные специально для нужд и целей сельского хозяйства.
Категория земель сельхозназначения включает в себя 2 субкатегории, каждая из которых имеет собственный дифференцированный правовой режим:
- сельскохозяйственные угодья (сюда относится пашня, сенокос, пастбище, залежи, земельные участки с многолетними насаждениями такие, как сады, виноградники и пр.). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат тщательной охране (причем можно говорить о конкретных отличиях в правовом режиме, к примеру, пашни и сенокосы или пастбища и виноградники). Если сельхозугодия относятся к разряду мелиорированных, в таком случае на правообладателей данных участков земли накладываются дополнительные обязанности;
- несельскохозяйственные угодья (сюда относят земли, на которых располагаются внутрихозяйственные дороги, коммуникации, лесные насаждения, предназначенные для обеспечения защиты земель от влияния отрицательных (вредных) климатических, антропогенных и техногенных явлений, водные объекты, а также здания, строения, сооружения, используемые для производственных нужд, хранения и первичной переработки сельхозпродукции).
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Понятие земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения являются экономически ценной категорией земель. Это земли, которые находятся вне жилых районов, как правило, далеко за населенными пунктами, имеют плодородную почву и выделяются специально для сельского хозяйства.
К ним относятся:
- угодья, на которых расположены пашни, сенокосы, пастбища, залежи, участки с многолетними насаждениями;
- земли, выполняющие подсобное назначение (коммуникации, земли под производственными зданиями и хранилищами).
Наиболее подробно юридический статус этой категории земель регламентирован в Федеральном законе от 24.07.2002 № 103-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Земельном кодексе РФ. Земля, отнесенная к сельскохозяйственной категории, может использоваться для растениеводства, животноводства, размещения лесных насаждений, объектов аквакультуры и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством. Согласно Земельному кодексу, субъектами правоотношений с земельными участками сельскохозяйственного назначения могут выступать:
- граждане, имеющие личные подсобные хозяйства или организовавшие крестьянско-фермерские хозяйства;
- коммерческие организации;
- некоммерческие организации;
- казачьи общества;
- научные и учебные учреждения, осуществляющие подготовку кадров в сфере сельского хозяйства.
Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения
Все юридические процедуры, которые допускается совершать с сельскохозяйственными землями, и их особенности раскрыты в Федеральном законе от 24.07.2002 № 103-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно статье 8 этого закона, особенностью купли-продажи земли этой категории является то, что органы власти субъекта имеют преимущественное право на покупку таких земель. Владелец земельного участка должен известить надлежащий орган власти субъекта в предусмотренном порядке о предстоящей продаже, установив срок для выкупа, не превышающий 90 дней. В извещении указывается стоимость, размер и местоположение предлагаемого участка. Если субъект исполнительной власти откажется от совершения сделки, продавец имеет право в течение года осуществить продажу земли любому лицу по цене не ниже указанной в извещении. Сделка, совершенная с нарушением процедуры, будет признана ничтожной с применением соответствующих последствий.
Земельные участки сельскохозяйственного назначения передаются по наследству в общем порядке за исключением следующих случаев:
- наследование участка иностранным гражданином, лицом без гражданства, юридическим лицом, у которого доля участия в уставном капитале иностранных граждан, лиц без гражданства превышает 50 %;
- если превышены предельные размеры и требования к местоположению земельных участков.
Можно ли строить дом на землях сельхозназначения
Что можно строить на этих землях? В состав земель сельхозназначения входят участки и угодья, выделенные под сооружение водных объектов, защитных лесополос и возведение зданий и сооружений для изготовления, хранения и переработки различной с/х продукции. Их можно использовать для нужд фермерских, крестьянских, охотничьих и подсобных хозяйств.
Статья 78 гласит, что целенаправленное ИЖС на таких землях не ведется, однако можно быть выдано разрешение на дачный дом, сад, огород и пр.
Перед тем, как начинать строиться на таких землях, важно изучить их предназначение. Возможность для застройки предоставляется в тех случаях, если угодья предоставлены для возведения индивидуальных помещений (садоводческих домиков и дач) и ведения личного хозяйства. Чтобы использовать с/х земли для возведения жилых домов, заинтересованные лица имеют возможность объединятся в соответствующие сообщества.
Условия законного строительства зданий на с/х землях:
- Строение должно использоваться для личного проживания. Строить многоквартирный дом либо отель нельзя.
- Возведение строений возможно только на площадях садоводческих сообществ.
- Дом может иметь не более трех этажей.
Жилые дома на таких площадях строятся очень часто. Их широко используют для массовой застройки. Но перед покупкой дома на такой территории необходимо тщательно изучить документы на него и убедиться, что условия целевого использования не были нарушены предыдущим владельцем участка.
Просто так построить торговую точку или многоэтажный дом на таком земельном участке нельзя. Для этого необходимо разрешение с обоснованием. Изменение категории земель может понадобиться при необходимости возведения многоквартирного жилого дома, магазина, производственного предприятия, строительства дороги, организации заповедной зоны и т.д.
С какими ограничениями приходится сталкиваться владельцам и арендаторам?
Используя земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, гражданам и компаниям приходится сталкиваться с определенными ограничениями. К ним относится:
- учитываются правовые требования, установленные для конкретной территории;
- экологические ограничения заключаются в том, что должны удовлетворяться пользователями требования к экологической защите территорий и окружающей среды;
- агротехнические требования указывают, что пользоваться можно только таким оборудованием и материалами, которые никаким образом не нанесут вред почве, поэтому сохранится ее плодородие;
- специальные ограничения могут применяться к конкретным землям или пользователям местными властями.
Поэтому должны пользователи и собственники ответственно подходить к применению территорий.
Правила строительства на землях сельскохозяйственного назначения, касающиеся жилья
Итак, в вашем распоряжении участок из числа земель сельскохозяйственного назначения. В каких случаях на нем допустимо строительство жилья?
Прежде всего, жилищное строительство допускается, если земли сельскохозяйственного назначения используются для фермерства. Поскольку фермер практически постоянно должен находиться на обрабатываемой земле (во время вспашки или уборки — практически круглосуточно), в большинстве субъектов РФ органы власти идут фермерам навстречу и разрешают им строить дома или коттеджи на своих участках. По крайней мере, такой порядок действовал до марта 2015 года, хотя местами действует и до сих пор.
Сейчас же, скорее всего, потребуется перевод той части участка, на которой непосредственно расположен дом с прилегающими постройками, в другую категорию земель. И в любом случае лучше заранее проконсультироваться в местных органах власти или у юриста, занимающегося земельными делами, по поводу статуса конкретного участка.
Некоторые фермеры решают вопрос, возводя на своих участках здания, формально считающиеся «помещениями для отдыха работников со столовой и душевой». С точки зрения закона такое здание не будет считаться жилым, поэтому его возведение практически всегда разрешается. Однако надо помнить: так как это не является жилищным строительством, к примеру, зарегистрироваться в таком доме будет нельзя.
В том случае, если земли сельскохозяйственного назначения выделены для подсобного или дачного хозяйства, строительство в определенных пределах допускается. Однако чаще всего такие участки включаются в черту населенных пунктов и, следовательно, перестают быть сельхозземлями. Опять-таки, для того чтобы решить вопрос с жилой застройкой в таком случае, необходимо уточнить статус участка.
Разберем вопрос детальнее
Рассмотрим более подробно некоторые из представленных направлений в использовании земель. Например, участки под подсобное хозяйство предназначены исключительно для организации сельскохозяйственных работ. В соответствии с утвержденными действующим на территории РФ законодательством правилами строительная деятельность в данном случае запрещена. Стоит отметить, что основателями хозяйства подсобного значения могут выступать несколько граждан или один человек. При этом в первом случае обязательным является оформление соответствующего права долевой собственности на участок, предметы труда и прочее.
На территориях земель, предназначенных для животноводческой деятельности, граждане выпасают скот и занимаются сенокошением для того, чтобы обеспечить животных кормом в зимний период. На земле, предназначенной для выращивания продуктов сельскохозяйственного типа, граждане осуществляют не только выращивание, но и производство, переработку продукции сельского хозяйства. В данном случае важно установление акцента на определенный вид деятельности, который можно отыскать в документации правоустанавливающего характера. Стоит знать: если разновидность деятельности отличается от целей, для которых приобретается земельный участок, то нужно поразмыслить, насколько целесообразна сделка, так как для переоформления вида разрешенной эксплуатации территории необходимы существенные инвестиции и в финансовом, и во временном плане.
Использование земельного участка: разрешенные виды
Если вы находитесь в стадии выбора земли для строительства загородного дома, важно заранее разобраться в категориях и назначении участков.
ИЖС, ЛПХ, СНТ – непонятные и странные аббревиатуры для простого обывателя. Земельное и градостроительное законодательство – вообще темный лес для несведущего человека. Но если вы находитесь в стадии выбора земельного участка для дальнейшего строительства, необходимо изучить этот вопрос хотя бы по основным положениям.
- При определении земельного участка важно ориентироваться в таких понятиях, как тип, категория и назначение земли. В зависимости от экономических целей и предназначения все земли поделены на:
- · сельхоз угодья
- · земли лесного хозяйства
- · промышленные земли
- · земли населенных пунктов для индивидуального строительства
- · земли охранной зоны
- · другие
- И вот, вы уже выбрали живописное место с лесом, прудом и обустроенной инфраструктурой, присмотрели несколько интересных вариантов, а теперь обратите внимание на категорию земель, где эти варианты расположены.
Если вы задались целью построить жилой дом, вам подойдут земли только из категорий сельскохозяйственных наделов или земель населенных пунктов. Данные виды участков также делятся на подвиды разрешенного использования.
Чтo тaкoe кaтeгopия зeмeльнoгo yчacткa
Кaтeгopии зeмeль — этo cиcтeмa клaccификaции вcex тeppитopий PФ, кoтopaя ocнoвaнa нa иx цeлeвoм нaзнaчeнии. B cвoю oчepeдь, цeлeвoe нaзнaчeниe — этo cиcтeмa xapaктepиcтик: экoлoгичecкиx, биoлoгичecкиx, гeoлoгичecкиx, кoтopыe oпpeдeляют цeль и cпocoб экcплyaтaции зeмли. Oбщee кoличecтвo кaтeгopий — 7.
Paздeл нa кaтeгopии пoмoгaeт coxpaнить и зaщитить зeмли кaк пpиpoдный oбъeкт, пoэтoмy пpи клaccификaции yчитывaют фaктичecкoe cocтoяниe тeppитopии. Для кaждoй кaтeгopии нa зaкoнoдaтeльнoм ypoвнe ycтaнaвливaют peжим иcпoльзoвaния.
Нaпpимep, ecли нa yчacткe pacтeт лec, eгo oтнocят к зeмлям лecнoгo фoндa. Cooтвeтcтвeннo, в cилy пpиpoдныx xapaктepиcтик мecтнocти, иcпoльзoвaть этy тeppитopию для cтpoитeльcтвa зaвoдa или фaбpики нepaциoнaльнo. Пoд пpoмышлeнныe oбъeкты, oбычнo, выдeляют бeзжизнeнныe тeppитopии: пycтoши, кaмeниcтыe paвнины. Блaгoдapя этoмy, биocфepe нaнocитcя минимaльный вpeд. Пo этoй жe cиcтeмe oцeнки, пoд ceльcкoe xoзяйcтвo oтвoдят зeмли c плoдopoднoй пoчвoй, a oxpaнe пoдлeжaт тeppитopии c yникaльным, иcчeзaющим лaндшaфтoм и пpиpoдным миpoм.
Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
Землями сельскохозяйственного назначения (глава 14 ЗК РФ) признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ).
В составе земель сельскохозяйственного назначения в 2001 г. было учтено 440,1 млн. га. Они в основном используются сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися производством товарной сельскохозяйственной продукции. В этой категории находятся земли, используемые гражданами для производства сельскохозяйственной продукции, садоводства, сенокошения и пастьбы скота за пределами черты населенных пунктов. Земли сельскохозяйственного назначения выделяются родовым общинам, семьям коренных малочисленных народов Севера, казачьим обществам.
В последние годы площади сельскохозяйственных угодий неуклонно снижались. Более 50 млн. га сельскохозяйственных угодий, в том числе свыше 35 млн. га пашни, подвержено водной и ветровой эрозии. Продолжается процесс опустынивания Черных земель и Кизлярских пастбищ.
В категории земель сельскохозяйственного назначения сосредоточены наибольшие площади, используемые для северного оленеводства (131,9 млн. га).
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья. Их площадь составляет 190.3 млн. га (43,2%). Кроме того, имеются земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью (76,9 млн. га), земли, предназначенные для обеспечения защиты от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, земли, занятые замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Сельскохозяйственные угодья — это пашни, сенокосы, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сады, виноградники и др.), и в составе земель сельскохозяйственного назначения они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Понятие рационального землепользования
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.