Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваша заявка уже обрабатывается». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала поговорите с продавцом. Объясните, что по закону, когда заключен договор купли-продажи, собственность переходит в права пользования покупателя. Если предыдущий владелец объясняет причины, по которым он пока не освобождает помещение, идти ему навстречу или нет — решать вам. Например, продавец говорит, что ему требуется еще несколько дней, т. к. он оформляет визу, а документы еще не готовы.
Продавец не съезжает, что делать покупателю?
В этом случае договоритесь о компенсации, потому что с момента заключения договора все расходы по коммунальным платежам переходят к покупателю. Платить за ЖКХ будете вы, а не предыдущий владелец. Постарайтесь решить проблему мирным путем. Но если продавец продолжает жить в вашей квартире и съезжать не собирается — обращайтесь в полицию и суд.
Помните, когда вы обращаетесь в суд с иском о выселении, дело затягивается на 1−2 месяца. Именно поэтому проще договориться с бывшим продавцом мирным путем.
✅ Заключение – подводим итоги
Вышеназванный алгоритм – универсальный, и подходит для большинства ситуаций.
Чтобы вам было удобнее, мы разобрали ситуацию со сроками в виде тезисов:
- Точные сроки освобождения квартиры Продавцом в законе не предусмотрены.
- Стороны должны сами обговорить эти моменты. Обычно в ДКП есть пункт — где указываются сроки выселения из квартиры прежними хозяевами. Если такого пункта нет или он расплывчатый — могут быть проблемы.
- Продавец утрачивает право собственности на квартиру после подписания акта приема-передачи.
- Обычно хозяевам даётся 7-дневный срок — он стандартный на освобождение жилого помещения.
- Если прежние владельцы не хотят съезжать, придётся действовать через суд.
- Первым делом нужно поговорить с ними. Затем, если реакции не последовало — направить требование о выселении, привлечь участкового, и в крайнем случае — обращаться в суд с иском о выселении из квартиры.
- Если суд встанет на сторону Покупателя, к делу подключаются судебные приставы. Продавца попросят покинуть жилое помещение, а если он не согласится — сделают это принудительно.
- Желательно не доводить дело до скандалов.
Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры — Аренда — Журнал Недвижимости
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё
Иногда хозяин недвижимости решает расстаться с квартирантами до истечения срока договора найма. Как правило, дело решается мирно: собственник даёт месяц на освобождение квартиры, жильцы послушно съезжают. Ведь никто не хочет тратить время и деньги на длительные разбирательства и судебные тяжбы. Но бывает, что квартиранты съехать отказываются. Рассказываем, что делать в этом случае.
16 мая 2018
Когда можно попросить квартирантов съехать
Всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма об условиях досрочного расторжения и нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.
Помните: краткосрочный договор (заключается на срок до 1 года) по закону автоматически продляется каждый год на тех же условиях, если за три месяца до истечения договора вы не заявили о своём желании его расторгнуть или перезаключить на иных условиях (если другое не прописано в самом договоре). Подписанный в 2015 году договор найма на срок 11 месяцев может быть действителен и два, и три года спустя.
Если жильцы ничего не нарушали
Если вам по каким-то причинам понадобилась ваша квартира, а договор найма ещё не истёк, попробуйте объяснить ситуацию квартирантам. Если люди живут давно (а договор просто продляется автоматически каждый год), отношения с ними хорошие, скорее всего, они спокойно съедут.
Если жильцы въехали совсем недавно, то стоит уточнить, не подписывали ли они договор с риелтором, по которому он обязан найти новое жильё, если с вашим вариантом что-то не сложится.
В этом случае им не придётся платить комиссию агенту ещё раз (хотя вряд ли они всё равно обрадуются такой быстрой смене места жительства).
В идеале, конечно, стоит предложить людям помощь с поиском другой квартиры, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Если не брать «моральную» сторону вопроса, то всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма.
Если в нём нет ничего о досрочном расторжении или условия такого расторжения в данной ситуации играют против вас, то квартиранты имеют полное право отказаться съезжать.
А то, что вам по каким-то причинам нужна квартира (пусть и находящаяся у вас в собственности), — ваши личные проблемы. Закон в этом случае на стороне жильцов. Если они подадут в суд, вы его почти наверняка проиграете, ещё и компенсацию с судебными издержками заплатите.
В этом случае можно подстраховаться только на этапе подписания договора: в документах нужно прописать, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив квартирантов за месяц.
Если жильцы нарушали договор
Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать — прекрасно.
Если нет — стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине.
Что может сделать продавец
Сроки освобождения квартиры после продажи, как уже было сказано, неоднозначны. О них необходимо договариваться с покупателем заранее. Если гражданин подписал соглашение, он автоматически считается согласным со всеми его пунктами. И с периодом, отведенным для выписки из жилья, тоже.
Если вовремя не освободить жилое имущество, продавец рискует оказаться на улице, а также встретиться с судебными органами. Нужно изучать все пункты ДКП, чтобы понять, чего опасаться.
Если покупатель согласился на то, что жилье может не освобождаться длительное время, никак воздействовать на продавца он не имеет права. За последним остается возможность оставления жилой территории в последний день, предусмотренный соглашением.
На практике некоторые пытаются «поторопить» прежнего хозяина, применяя моральное давление. Пожалуй, это самое страшное, что может ждать. Поддаваться на соответствующие манипуляции не рекомендуется. Это противоречит и моральным принципам, и законодательству. Подгонять того, кто соблюдает рамки письменного договора, нельзя.
Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.
Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, «После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье».
В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.
Обычно суды удовлетворяют требования истцов, представивших документы, подтверждающие наличие оснований для снятия ответчика с учета.
Давайте рассмотрим несколько примеров:
- Человек купил квартиру, продавец не отказался в установленные ДКП сроки. Новый владелец потребовал признать его утратившим право пользования. Решение № 2-3086/2019 2-3086/2019~М-2660/2019 М-2660/2019 от 06.06.2019 по делу № 2-3086/2019 полностью удовлетворило требования.
- Покупатель прекратил право пользования продавцу и снял его с регистрации в судебном порядке (решение от 3 апреля 2012г.).
- Новый собственник выписал старый, который не был вовремя отменен (решение № 2-1765/2012 2-1765/2012~М-1152/2012 М-1152/2012 от 03.04.2012 по делу № 2- 1765/2012).
На что обращать внимание
Продавец недвижимости должен освободить квартиру, как будут проставлены подписи в соглашении и передана полная оплата.
Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.
По судебной практике разумным сроком является 30 дней и только после этого можно давить юридически на прежних жильцов. Но до этого момента отводится прежде всего срок, когда съедут граждане с купленной вами квартиры, указанный в договоре купли-продажи. Об этом сказано в ст. 457 ГК РФ. А в случае, когда этот срок не указывается, то считается, что покинуть квартиру нужно в этот разумный срок.
Всё о физическом освобождении квартиры — сроки, тонкости, нюансы
Заключительный этап сделки купли-продажи вторичной недвижимости — физическое освобождение квартиры и передача жилья новому собственнику, с подписанием соответствующего акта. Только после успешного завершения этой стадии, сделку можно считать полностью состоявшейся.
Однако, на практике многие собственники и риэлторы пренебрегают данным моментом, в уме пересчитывают нули на сделке и потирают руки, считая дело решённым, а физическое освобождение вопросом символичным. А зря, ведь именно освобождение и передача квартиры может стать камнем преткновения во всей сделке, из-за несоблюдения соглашения продажу можно будет оспорить в суде.
Вообще, освобождение квартиры может быть юридическим и физическим.
Под юридическим освобождением понимают выписку из квартиры, т.е. снятие с регистрационного учёта по месту жительства.
На физическом же освобождении квартиры передают квартиру новому собственнику и подписывают акт приёма-передачи, в котором говорится, что стороны никаких претензий друг к другу не имеют, а для этого, заблаговременно, проводят следующие действия:
- Необходимо удостовериться в технической поверке счётчиков холодной и горячей воды
- Убедиться в отсутствии долгов за капремонт
- Произвести полный расчёт по коммунальным платежам
- Убедиться, что квартира передаётся в надлежащем, ранее оговоренном состоянии
- Освободить помещение от личных вещей и физического присутствия
- Передать ключи новому собственнику
- И только после этого, подписать акт приёма-передачи
Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.
Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, «После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье».
В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.
Как происходит выселение?
Алгоритм освобождения жилья после сделки состоит из нескольких стандартных действий, которые выполняются в определённой последовательности. Они скомпонованы в схемы, которые могут классифицироваться на следующие виды:
- оптимальный вариант;
- стандартный;
- нестандартный;
- принудительный.
Выписка всех жильцов при оптимальном варианте завершается в кратчайшие сроки – до получения документации из Росреестра. Иногда квартиры продают после того как из неё выписались и выехали все бывшие жильцы.
Этот вариант может быть актуальным только при условии, что у продавца имелось другое место проживания, что на практике встречается не так часто. При таких условиях все стороны остаются в выигрыше, а в ДКП вносится положение, что жильцы выписаны и на территории квартиры не проживают.
Стандартный вариант предусматривает, что выписка и сбор вещей может начаться не раньше, чем новый собственник получит правоудостоверяющий документ из Росреестра. Поэтому ему даётся срок от недели до месяца на то, чтобы он успел решить все вопросы, связанные с переездом. В этом случае выписка и сборы могут проходить одновременно.
Если с новым жильём возникли накладки, то продавец не вправе решать возникшую проблему за счёт покупателей, ему придётся съехать на съёмное жильё. Он может освободить помещение раньше установленного договором или законом срока, но не позже.
Для того чтобы стандартная схема не принесла неудобств покупателю, можно предпринять следующие меры:
- Если сделка проводится с привлечением риэлтора или соответствующей фирмы, в договоре услуг следует указать, что компания получает вознаграждение только после освобождения квартиры продавцом.
- В ДКП допустимо указать, что за каждый день просрочки продавец уплачивает соразмерную сумму денег или процент от стоимости жилья в виде штрафа за просрочку. Это положение вносится в пункт «Ответственность сторон купли-продажи».
- Срок освобождения должен указываться непротиворечиво и не допускать интерпретаций и разночтений.
Нестандартный вариант возникает при проведении альтернативной сделки, когда купля-продажа включается в цепочку имущественных сделок. В этом случае стороны должны договариваться заранее о том, что срок может быть дольше положенного.
Например, можно установить срок не больше двух месяцев. А лучше всего решить вопрос с продавцом: как он поступит, если цепочка разорвётся и его сделка не вступит в силу. Решение, которое он примет в ситуации форс-мажор требуется внести в положение договора.
В таких сделках важны все нюансы. Они требуют высокой организации и определённых навыков и компетенций у специалистов риэлтерской службы, которые их проводят. Поэтому нужно детально проработать в свете данного вопроса такие положения договора:
- условия передачи квартиры покупателю;
- сроки передачи квартиры покупателю;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- действия в случае форс-мажора;
- расторжение договора.
А при оформлении и передаче объекта следует действовать в рамках установленных договором положений. Так как альтернативная сделка несёт максимальный риск, в договоре должны быть учтены все нюансы проведения купли-продажи, чтобы регулировать имущественные интересы всех участников.
Покупателю не следует выезжать из квартиры, если по сделке не уплачена вся сумма денег, кроме случаев, предусмотренных договором (например, при рассрочке).
Принудительный вариант осуществляется через суд и исполнительное производство. Эта мера применяется, когда покупатель добросовестно выполнил все условия договора, но продавец не соблюдает регламент освобождения помещения.
Что делать, если не успел физически освободить квартиру?
Очень часто в сделках купли-продажи сдвигаются и оттягиваются сроки физического освобождения квартиры. Изначально, мы рассчитываем на одно время, но в силу жизненных обстоятельств, получаем совсем другое. Как быть, когда бывший хозяин не успевает освободить квартиру к назначенному сроку?
Здесь всё будет зависеть о того, какие последствия повлекла за собой несвоевременное освобождение, что для вас это значит и как далеко вы готовы пойти. Можно подать иск в суд и требовать компенсации, можно расторгнуть сделку и вернуть всё на круги своя, а можно договориться по-любовно…
В случае, если вы купили квартиру для инвестиций, например под аренду, и сами там проживать не собираетесь, а бывший хозяин не успел освободить жилплощадь, то как вариант, предложите ему возместить издержки по согласованию или предложите ему заключить с вами договор найма жилого помещения, на миру аренды, по рыночным ставкам, конечно же если вас это удовлетворит.
А можно заранее перестраховаться и подстелить себе соломку, на сделке под выписку и физическое освобождение квартиры заложить в банковскую ячейку существенную сумму денег, 200-300 тысяч рублей, как подушку безопасности, с условиями доступа к ним — штамп в паспорте с новой пропиской и физическое освобождение квартиры.
Во избежании недоразумений и спорных ситуаций, настоятельно рекомендую со всей серьёзностью подойти к такому важному моменту в сделке купли-продажи вторичной недвижимости, как физическое освобождение квартиры. Заранее продумайте формулировки освобождения в договоре купли-продажи, просчитайте сроки физического освобождения, в случае если сомневаетесь, что успеете пропишите дату с запасом. Подписывайте акт приёма передачи, лишь в том случае, если выполнены все ранее достигнутые договорённости и при условии, что у вас нет ни к кому никаких претензий.
Всякое правовое действие считается оконченным после того, как будет выполнен комплекс действий, установленный российским законодательством. Это означает, что продавец недвижимости должен освободить квартиру, как будут проставлены подписи в соглашении и передана полная оплата.
Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.
При осуществлении подобной сделки обязательно должен существовать такой документ, как акт предпродажи, в котором обуславливается последовательность совершаемых действий. Он включает в себя две части:
- Последовательность правовых действий: в день подписания соглашения, заключенного между сторонами сделки, покупатель осуществляет передачу установленной условиями соглашения и акта денежной суммы. Чаще всего – это половина всей суммы, но вообще это прописывается в договорных условиях. Как только оканчивается разумный срок, покупатель отдает вторую часть оплаты, а также проверяет все сведения со счетчиков. Это и есть момент окончания сделки. Продавец должен выписаться из жилплощади, то же самое делают и прочие граждане, прописанные по данному адресу. Покупатель, основываясь на акте передачи, производит перерегистрацию всех коммунальных счетов на свое имя.
- Последовательность бытовых действий: досконально и по пунктам должно быть описано состояние жилплощади, в котором она находится во время совершения операции, наличие и состояние имеющейся бытовой техники и мебели. Данный акт обладает равной юридической силой, такой же, как и соглашение о купле-продаже, он является доказательством верности и соответствия совершаемых действий государственному законодательству. Поэтому наличие мебели не обязательно должно указываться в основном соглашении.
Как прописать в договоре условия и сроки выселения прежних хозяев
Вы можете включить в текст договора купли-продажи такой пункт: «Продавец обязуется полностью освободить квартиру и сняться с регистрационного учета в срок до 1 января 2014 года», но можно привязать выселение и к моменту, когда договор будет подписан обеими сторонами. В этом случае, в нем должна быть фраза, что «продавец обязан сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от своих вещей в течение трех недель с момента подписания данного договора».
Оговорив условие окончательного расчета только после освобождения квартиры, вы можете дополнить его штрафными санкциями за каждые сутки просрочки.
Вы можете подстраховаться и внести в договор условие, что часть суммы за квартиру, например, 10% от ее стоимости, будет храниться в отдельной банковской ячейке и продавец получит этот остаток только после того, как снимется с паспортного учета и вывезет свои вещи из квартиры.
Продавец не освобождает квартиру
Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты. На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где — ссылки на законы, где — дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.
На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.
Продавец не освобождает квартиру после продажи в срок
Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права? Переуступка пая в жилищно-строительном кооперативе ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу… Встречная покупка квартиры. Не успеваем её освободить. Что делать? Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку).
Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры? Долевая собственность на квартиру – долю можно сдать, можно продать Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет…
Какие есть цивилизованные методы (в суд подать) — потребовав компесации??? Сообщение отредактировал virtvas: 13.08.2009 — 22:55 да, вызываете милицию, ломаете двери, не в каменном веке вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 23:56) вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. че на него смотреть, в кутузку его и делов-то)))))))) QUOTE (virtvas @ 13 августа 2009, 22:56) вЫломав двери мы создадим и себе и им проблемы, будем сидеть и друг на друга смотреть. Кто кого пересидит. Война взглядов 🙂 интилигенция… за шкварник и на мусорку…