Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Случается, что регистрацию приостанавливают или сотрудники Росреестра отказывают в ней. Обычно об этом сообщают по телефону, электронной почте или в SMS. Чтобы узнать точную причину приостановки или отказа, лучше получить бумажное уведомление в Росреестре. Для возобновления процесса регистрации потребуется предоставить дополнительные документы или исправить недочёты.

Что делать, если приостановили регистрацию договора аренды свыше 1 года

• Собственник — физическое лицо — запретил проводить сделки с недвижимостью без своего участия, а заявление подавал его представитель или арендатор. Заявление на регистрацию потребуется подать при личном участии арендодателя. Если присутствовать лично не получается, владелец может отменить запрет на регистрационные действия, подав заявление в Росреестр.
• Сотрудник Росреестра нашёл несоответствия или недочёты в документах. Ошибки нужно исправить, на это даётся 3 месяца с момента первой подачи. Если ошибок в документах так много, что исправить их за 3 месяца не получится, можно подать заявление о приостановке регистрационных действий на полгода.
• Предоставлен неполный комплект документов. Чтобы возобновить процедуру регистрации, потребуется вновь предоставить весь пакет бумаг, включая недостающие.
• На плане в техническом паспорте объекта недвижимости присутствуют «красные линии» — зафиксированные инспекцией БТИ несоответствия схемы и реального состояния помещения. Собственник жилья должен узаконить выполненные работы, воспользоваться услугами кадастрового инженера для обследования помещения, оформить новый технический план и обратиться с ним в Росреестр. Если проблемы возникли в нежилом объекте в многоквартирном доме, его владельцу нужно будет получить техническое заключение и согласовать проект в муниципальных органах.

А если не зарегистрировать?

Разберём пример. ИП Николай снимал помещение под барбершоп на первом этаже жилого дома. Он заключил с собственником договор аренды на пять лет, но затягивал с регистрацией: постоянно появлялись более важные дела, да и арендодатель особо с этим не торопился. Через два года владелец помещения продал объект предпринимателю Дмитрию, который хотел запустить на этом месте свой бизнес. Николай ничего не знал о сделке, а Дмитрий ничего не знал об уже существующем договоре аренды. Суд решил дело в пользу нового владельца: Николаю пришлось экстренно съезжать и искать новое место, потому что незарегистрированный договор не имеет юридическую силу при смене сторон.

У съёмщика могут возникнуть и другие неудобства — не настолько критичные, но всё равно неприятные. Например, без регистрации договора аренды не получится получить алкогольную лицензию и продавать спиртные напитки. А вот налогов платить придётся больше: без отметки Росреестра арендные платежи не считаются расходной статьёй — а значит, налоговую базу уменьшить не получится.

Перечень документов для регистрации договора аренды нежилого помещения

В первую очередь вам потребуется собственно договор аренды. Он должен содержать подробное описание помещения и его кадастровый номер, а также паспортные данные обеих договаривающихся сторон и их подписи. К договору прилагается подписанный акт передачи.

При регистрация в Росреестре договора аренды на часть нежилого помещения также понадобится подготовить и предоставить технический план.

Помимо этого вам потребуются:

• заявление о регистрации (как правило, его заполняет сотрудник МФЦ);
• паспорт заявителя;
• подтверждение оплаты государственной пошлины.

Дальнейший список документов для регистрации договора аренды нежилого помещения зависит от формы организации. Индивидуальный предприниматель должен предоставить нотариально заверенное согласие на сдачу в аренду помещения супруга/супруги (только в том случае, если недвижимость была приобретена в браке). В случае если от имени ИП на сделке присутствует третье лицо, необходима нотариальная доверенность на его имя.

Если в регистрации договора аренды нежилого помещения участвует юридическое лицо, от него потребуется:

• устав организации, свидетельства присвоения ОРГН и ИНН, выписка из ЕГРЮЛ (кроме тех случаев, когда Росреестр запрашивает эти данные самостоятельно);
• протокол о назначении руководителя (в случае, когда он представляет компанию в ходе регистрации);
• доверенность с печатью и подписью руководителя (если на сделке компанию представляет кто-либо кроме него);
• протокол одобрения совершения крупной сделки (таковой признаётся транзакция, затрагивающая более четверти имущества и денежных средств компании);
• протокол, одобряющий сделку с заинтересованностью (если таковое требуется по уставу организации).

Условия для регистрации

По правилам Закона № 218-ФЗ, В 2023 году любые виды сделок с объектом недвижимости могут осуществляться только при условии постановки его на кадастровый учет или существования записи в ЕГРН об этом объекте. Если на начало 2023 года здание или нежилое помещение не имеет кадастровый номер, а сведения о нем отсутствуют в ЕГРН, в государственной регистрации аренды будет отказано. Договор, подлежащий регистрации, должен содержать указанный номер объекта. Любой объект недвижимости подлежит постановке на учет в следующих случаях:

• непосредственно после возведения или образования нового здания или помещения;
• для ранее возведенных объектов, не учтенных в ЕГРН – по заявлению собственника или одновременно с регистрацией сделки.

Таким образом, по правилам Закона № 218-ФЗ, допускается одновременное проведение регистрационных и учетных действий на объект недвижимости. Чаще всего такая процедура предполагается при аренде или субаренде части нежилого помещения или здания. Поэтому договоры аренды, подлежащие регистрации, можно подать с заявлением на кадастровый учет.

Кадастровый учет при регистрационных действиях может осуществляться в следующих случаях:

• если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
• если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.

В каждом из перечисленных случаев, учет и регистрацию можно провести только с оформлением технического плана здания, помещения или их части. Этот документ оформляет кадастровый инженер на основании соглашения сторон по договору, а также путем фактического обследования нежилого здания или помещения. Найм части нежилого объекта недвижимости в любом случае предполагает обращение к кадастровому инженеру для подготовки технического плана и подачи его на регистрацию вместе с договором аренды. Регистрация договора найма в Росреестре на часть помещения или здания сроком более одного года, необходимая процедура, которой не стоит пренебрегать. Аренда помещения между физическими лицами тоже регистрируется при долгосрочном договоре.

Регистрация прав и кадастровый учет в 2023 году

Первым и главным изменением в системе государственной регистрации прав на объекты недвижимости является появление возможности одновременного внесения сведений и в кадастровый раздел ЕГРН и в раздел ЕГРН о правах на объекты. Основанием для внесения соответствующей информации является в случае аренды недвижимости – соответствующий договор. Это правило установлено п. 2 ст. 14 ФЗ №218. Для каждого конкретного случая обращения в регистрирующий орган законом предусматривается отдельная процедур и порядок. К примеру, ч. 4 п. 3 ст. 14 ФЗ №218 предусмотрено, что одновременное регистрационное действие, – кадастровый учет и регистрация обременений объекта, возможно в случае образования части здания.

Мнение эксперта. Изготовление технического плана для выделения части здания или помещения в компании Смарт Вэй занимает 1 день. Мы специально снизили сроки для оперативной подачи документов в Росреестр. Стоимость подготовки технического плана не зависит от его площади – мы предоставляем специальные условия при заказе более двух технических планов для регистрации аренды.

Сроки кадастрового учета и регистрации прав в 2023 году

Одним из главных изменений в деятельности регистрирующих органов является изменение сроков осуществления регистрационных действий, а именно – их сокращение. При этом одинаковые сроки действуют, если регистрируется договор аренды здания или помещения.

Новые сроки регистрации:

1. Регистрация прав – не более 7 рабочих дней в случае подачи документов в регистрирующий орган. Сюда же относится договор аренды здания или помещения.
2. Регистрация прав посредством направления документов через МФЦ – 9 рабочих дней.
3. Кадастровый учет при обращении в регистрирующий орган – 5 рабочих дней.
4. Семь рабочих дней если документы для кадастрового учета передаются через МФЦ.
5. При кадастровом учете объекта и регистрации прав на него – 10 рабочих дней.
6. В случае подачи документов на кадастровый учет и регистрацию прав посредством услуг МФЦ – 12 рабочих дней.
7. При проведении регистрационных действий на основании судебного акта – 5 рабочих дней вне зависимости от вида регистрационных действий, установленных в нем (даже если будет установлена обязанность поставить на кадастровый учет объект и зарегистрировать права на него).
8. При наложении ареста на имущество – не более 3-х рабочих дней с момента поступления в регистрирующий орган документов от уполномоченных органов.
9. Нотариально удостоверенные сделки, в том числе аренда, в 2018 году будут проходить регистрацию 3 рабочих дня при непосредственном направлении в регистрирующий орган документов, 5 рабочих дней если документы поступили на регистрацию через МФЦ.
10. Ипотека на жилое помещение в 2018 году по ФЗ №218 будет регистрироваться 5 рабочих дней по общему правилу и 7 рабочих дней если соответствующее заявление с приложенными к нему документами были поданы в МФЦ.

Срок регистрации соответствующих прав на объекты исчисляется с момента, когда документы были предоставлены в орган регистрации либо в многофункциональный центр предоставления государственных услуг. Государственная регистрация договоров может продлеваться только по основаниям, указанным в Законе № 218-ФЗ.

Дополнительные документы, необходимые для регистрации

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.

• для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
• арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
• арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.

Полезная информация, нюансы

Прежде чем заключать договор, срок которого превышает год, необходимо ознакомиться с несколькими рекомендациями:

• Бывает так, что одна из сторон сделки уклоняется от процедуры регистрации соглашения. В этом случае, другая сторона получает право обратиться в судебный орган, который вынесет решение о принудительной регистрации данных документа об аренде.
• Поскольку законом не указано, кто именно должен обратиться с заявлением о регистрации, стороны могут самостоятельно это определить, указав в договоре. Так в случае, когда одним из участников соглашения является юридическое лицо, а другим физическое благоразумней обращаться именно последнему, поскольку размер пошлины ниже.

Когда необходима услуга регистрации договора в Росреестре?

Закон предусматривает, что регистрация обязательна для всех долгосрочных договоров аренды, то есть заключенных как минимум на один год. Только в случае, когда договор краткосрочный, он не подлежит внесению в реестр.

Когда регистрация необходима, договор считается заключенным с момента проведения соответствующей процедуры. Только после внесения его в реестр возникают предусмотренные в договоре взаимные права и обязанности. Если нарушить этот порядок придания юридической силы сделке, она будет признана недействительной. Госрегистрация является единственным подтверждением наличия законных оснований для использования помещения.

С заявлением о госрегистрации может обратиться любая из сторон договора (и арендатор, и арендодатель).

Порядок процедуры: где и как регистрируется соглашение?

Регистрацией договоров, связанных с недвижимостью, в том числе нежилой, занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, сокращённо именуемая Росреестр. Подать туда документы можно следующим образом:

1. Напрямую обратившись в подразделение Росреестра, на территории которого находится арендуемое помещение.
2. Подать документы в МФЦ. Это во многом удобнее, но тогда срок регистрации увеличивается на 2 дня (по одному на передачу пакета документов в Росреестр и обратно).
3. Направить документы по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. Однако в этом случае все документы должны быть нотариально заверены.

Обратиться с заявлением может как арендатор, так и арендодатель.

Если организация-арендодатель имеет право сдавать в аренду объекты, находящиеся в госсобственности, она обязана дополнительно вести реестр, в который включаются следующие данные:

• Количество и характеристики помещений, которые сдаются.
• Реквизиты договоров аренды и их условия.
• Сведения об арендаторах.
• Исполненные договора и возвращённые помещения.
• Меры, предпринятые при нарушениях договора.
• Факт согласования аренды с Росимуществом.

Госрегистрация договора об аренде нежилого помещения осуществляется после того, как будет подано соответствующее заявление в Росреестр.

При этом должен быть соблюден определенный порядок действий:

1. Подача необходимых документов в срок регистрации.
2. Проверка предоставленных бумаг на достоверность.
3. Занесение информации в единую государственную базу реестра.
4. Оформление необходимой документации с проставлением штампов на договорах.
5. Возврат документов заявителю.

Обязательно ли регистрировать договор аренды

Регистрация договора аренды не всегда является обязательной процедурой. В некоторых случаях, например, при аренде жилого помещения на срок менее года, регистрация не требуется. Однако, регистрация может быть обязательной при аренде нежилых помещений, а также в случае заключения долгосрочного договора аренды жилого помещения.

Регистрация договора аренды проводится с целью установления гражданских прав и обязанностей между арендодателем и арендатором. Регистрация обеспечивает правовую защиту сторон договора и исключает возможность споров и недоразумений в будущем.

Для регистрации договора аренды необходимы определенные документы. В первую очередь, на регистрацию обратится арендодатель с заявлением о регистрации и копией договора аренды. Для заверения договора аренды может потребоваться нотариальное удостоверение, стоимость которого может зависеть от суммы арендной платы и оговаривается отдельно с нотариусом.

Когда стоит заверять договор у нотариуса

При заключении договора аренды помещения, нежилого или жилого, возникает вопрос — стоит ли его заверять у нотариуса? Ответ на этот вопрос зависит от нескольких факторов. Во-первых, стоимость договора аренды: если она превышает определенную сумму, то обязательно необходимо его заверить у нотариуса.

Во-вторых, для некоторых видов аренды, например, аренды нежилого помещения, нотариальное заверение договора является обязательным. Это подтверждается соответствующим законодательством, которое устанавливает, что договоры аренды такого типа обязательно должны регистрироваться у нотариуса.

Кроме того, заверение договора аренды у нотариуса может потребоваться по желанию сторон, чтобы создать дополнительные гарантии и обеспечить более качественное исполнение обязательств по договору. Такое решение может быть особенно рациональным в тех случаях, когда стороны заключают важный и долгосрочный договор с большой суммой арендной платы.

В целом, необходимость и целесообразность нотариального заверения договора аренды зависит от конкретных обстоятельств конкретной ситуации и пожеланий сторон. Однако, в тех случаях, когда стоимость договора аренды превышает определенную сумму или существуют законодательные требования к регистрации договора, нотариальное заверение может являться обязательным и весьма рациональным решением.

Общая информация о договорах аренды

Передача объекта во временное пользование по аренде является одним из основных видов гражданских сделок с недвижимостью. Правила заключения и исполнения договоров описаны в ГК РФ. Регламент регистрации документов по аренде указан в Законе № 218-ФЗ. Общая информация о данном виде сделок:

• предметом аренды может быть целый объект (здание, помещение) или их части;
• сторонами по договору могут выступать организации, граждане и предприниматели;
• все условия договора стороны определяют на свое усмотрение (сроки, порядок передачи и возврата объекта, правила оплаты и т.д.);
• основанием для передачи недвижимости в аренду могут быть аукционы и конкурсы, проводимые государственными ведомствами и учреждениями;
• регистрация договора аренды в Росреестре является обязательным требованием только при сроке сделки свыше 1 года;
• в добровольном порядке можно регистрировать соглашения при аренде до 1 года, либо при передаче объекта на неопределенный срок.

В договоре необходимо указать основные данные о недвижимости, которая передается арендатору. В частности, это будет адрес и кадастровый номер из ЕГРН. Если передается часть помещения, ее условные границы необходимо описать в соглашении, отразить на схеме в приложении. Также обязательным документом для регистрации аренды на часть объекта является техплан. Об этом напрямую указано в Законе № 218-ФЗ.

• Регистрация договора предусмотрена законом для долгосрочной аренды (от 1 года). В остальных случаях это может быть добровольная процедура.
• Кроме оригинала договора, в Росреестр необходимо представить заявление, правоподтверждающий документ, платежку на пошлину. Если арендуется часть помещения, дополнительно подается техплан.
• Срок регистрации может составлять 5 или 7 дней. Если одновременно проводится учет в кадастре, срок процедуры составит 10 или 12 дней.

Узнайте, какие нужны документы в Росреестр

Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ внёс значительные изменения в действующее законодательство о государственной регистрации недвижимости. Поправки призваны повысить качество предоставляемых услуг, обеспечить их дальнейшую цифровизацию в интересах клиентов.

Следует обратить внимание, что собственник может подать заявление в орган Росреестра о внесении отметки в ЕГРН, которая сделает невозможным зарегистрировать договор аренды без его участия. Тогда документы, поданные на регистрацию арендатором, не будут приняты к рассмотрению.

На основании действующего ГК РФ, госрегистрация договора аренды обязательна для соглашений, заключаемых на срок более 1-го года.

Основным документом, которым следует руководствоваться при регистрации договоров аренды недвижимости, является Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ.

От юрлица действует представитель. Поэтому кроме паспорта ему понадобится документ, который подтверждает его полномочия. Для генерального директора — это приказ о назначении на должность, для рядового сотрудника — нотариальная доверенность.

Похожие записи:

• Можно ли снять судимость с базы данных?
• Страховые взносы в 2023 году — ставки (таблица)
• Как поменять паспорт в 45 лет — пошаговая инструкция